Check-list completo do contrato de locação

Alugar um imóvel exige atenção a alguns processos burocráticos — e o contrato de locação é um dos mais importantes. Entender como ele funciona é essencial para garantir que os direitos e deveres do locador e locatário estejam claros e protegidos por cláusulas objetivas e legalmente válidas.

Para te auxiliar nesse processo, preparamos esse checklist com todos os pontos de atenção necessários e vamos responder perguntas como:

• O que é contrato de locação?
• Como preencher contrato de locação?

O que é contrato de locação?

O contrato de locação é um acordo formal, com validade jurídica, que regula a cessão temporária do uso de um imóvel entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário).

Esse documento determina as condições da locação, como o valor do aluguel, o prazo do contrato, as garantias envolvidas, quem será responsável pelos encargos e como será feita a devolução do imóvel ao final do período contratado.

A legislação que rege esse tipo de contrato é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que define uma série de regras para garantir o equilíbrio entre as partes e evitar abusos.

Como preencher contrato de locação: o que não pode faltar? 

Elaborar um contrato pode parecer burocrático, mas com um checklist em mãos, o processo fica muito mais simples. Veja abaixo os principais pontos que devem constar no documento:

1. Identificação das partes

O contrato deve começar com os dados completos de todas as partes envolvidas:

Estas informações essenciais devem abranger:

• Nome completo;
• Nacionalidade;
• Profissão;
• Estado civil;
• Número do RG e CPF;
• Endereço completo.

Caso haja um fiador, inclua os dados dele também. É importante que os dados estejam atualizados e sejam conferidos com atenção, pois erros nesse campo podem comprometer a validade do contrato.

2. Descrição do imóvel

O proprietário deve entregar o imóvel em condições ideais para que o inquilino possa viver bem no ambiente, por isso, a descrição do imóvel é outro item crucial na elaboração do contrato. 

Para evitar problemas, é importante realizar uma vistoria e, no seu laudo, informar com clareza condições como:

• estado de conservação;
• pintura;
• portas, janelas e pisos;
• móveis, em caso de imóveis mobiliados; 
• condições estruturais envolvendo elétrica e hidráulica.

Em locações de imóveis mobiliados, é essencial listar os móveis e eletrodomésticos disponíveis, com o estado de conservação de cada item. Recomenda-se também anexar um laudo de vistoria com fotos, que será útil na hora da devolução.

3. Prazo do contrato

O prazo pode variar conforme o acordo entre as partes, mas o mais comum é de 12 ou 30 meses. Após esse período, o contrato pode ser renovado automaticamente ou renegociado.

4. Valor do aluguel

O valor do aluguel deve ser especificado em moeda nacional (reais) e não pode estar vinculado ao salário mínimo ou a moedas estrangeiras.

O contrato também deve indicar:

• Se o valor inclui outras despesas (como IPTU ou condomínio);
• A data de vencimento do aluguel;
• A forma de pagamento (boleto, transferência bancária, Pix etc.);
• As penalidades em caso de atraso, como multas e juros.

Essas informações evitam confusões e garantem mais transparência na relação contratual.

5. Índice de reajuste

Os valores do aluguel são ajustados a cada 12 meses, e o contrato deve especificar qual índice será utilizado para esse cálculo. Os mais usados são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), tradicionalmente aplicado;
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), utilizado como alternativa em momentos de variação excessiva do IGP-M.

6. Encargos e taxas 

É comum que o inquilino se responsabilize pelas seguintes despesas: 

• IPTU;
• condomínio;
• luz;
• água;
• taxa de lixo;
• taxa de Bombeiros. 

Além disso, outras taxas como valor do condomínio são de responsabilidade do inquilino e estão previstas na lei do inquilinato.

7. Garantia locatícia 

As garantias locatícias são meios de proporcionar maior segurança ao proprietário do imóvel em caso de inadimplência. As mais comuns que podem ser utilizadas incluem:

• Fiador: pessoa que assume a dívida caso o inquilino não pague;
• Seguro fiança: contratado por uma seguradora, garante os pagamentos ao locador em caso de inadimplência do inquilino;
• Depósito caução: geralmente equivalente a três aluguéis, depositado pelo inquilino e devolvido no fim da locação, se não houver pendências financeiras ou danos ao imóvel;
• Título de capitalização: alternativa ao caução tradicional, em que o inquilino adquire um título no valor acordado. Esse valor fica bloqueado durante o período da locação e pode ser resgatado ao final do contrato, desde que não haja débitos ou prejuízos. Algumas instituições ainda oferecem sorteios mensais como benefício adicional;
• Soluções digitais: plataformas como a CredAluga e CredPago que oferecem garantia locatícia com análise de crédito online e contratação rápida. O inquilino paga uma taxa (mensal ou única), e a empresa garante o pagamento ao locador em caso de inadimplência, sem necessidade de fiador ou caução.

A garantia escolhida deve ser acordada entre as partes e registrada em cláusula específica no contrato.

8. Cláusula de rescisão

A rescisão do contrato antes do prazo previsto pode ocorrer, mas exige atenção às regras estipuladas:

• Em geral, o inquilino deve pagar multa proporcional ao tempo restante do contrato;
• A multa costuma equivaler a três aluguéis, ajustada proporcionalmente;
• A Lei do Inquilinato isenta o pagamento da multa em casos como transferência de trabalho para outra cidade, desde que o locador seja notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Essas condições precisam estar claramente descritas para evitar disputas.

9. Assinatura 

Para que o contrato de locação tenha validade jurídica, ele precisa ser assinado por todas as partes envolvidas: locador, locatário e, se houver, fiador. Atualmente, a assinatura digital tem se tornado cada vez mais comum, principalmente por sua praticidade e segurança.

Realizada por meio de plataformas certificadas, a assinatura digital possui a mesma validade legal da assinatura física e dispensa o reconhecimento de firma, tornando o processo mais ágil e eficiente.

É necessário registrar o contrato de locação em cartório?

Embora o contrato de locação tenha validade legal apenas com a assinatura das partes, o registro em cartório não é obrigatório, mas pode ser vantajoso em algumas situações.

O registro pode ser recomendado quando:

• Se deseja garantir o direito de preferência do inquilino em caso de venda do imóvel;
• O contrato envolve valores altos ou prazos longos, exigindo maior segurança jurídica;
• A locação é feita sem intermediação de imobiliária ou plataforma especializada, exigindo mais formalidade para proteger as partes.

Ou seja, embora dispensável na maioria dos casos, o registro em cartório pode ser um reforço útil de proteção, principalmente em contratos mais complexos ou em locações feitas diretamente entre proprietário e inquilino.

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