Venda de Imóvel Alugado: O Que Você Precisa Saber

Imagine estar confortável em um imóvel alugado e, de repente, receber a notícia de que ele está à venda. A surpresa pode ser grande, mas é essencial conhecer seus direitos como inquilino. 

Aqui, explicamos de maneira clara como funciona a venda de um imóvel alugado e como garantir que você esteja bem assessorado. Leia sobre:

• Pode vender imóvel que está alugado? 
• Quais os direitos do inquilino quando o imóvel está à venda
• Quais os direitos do proprietário durante a venda do imóvel alugado
• Como fazer a venda de imóvel alugado sem problemas com a lei ou com locatários?
• O que acontece depois que o imóvel alugado for vendido? 

Pode vender imóvel que está alugado? 

Sim, o proprietário pode vender um imóvel que está alugado, mesmo que o contrato de locação ainda esteja em vigor. No entanto, essa venda deve seguir regras específicas previstas na Lei do Inquilinato para proteger os direitos do inquilino.

Quais os direitos do inquilino quando o imóvel está à venda

Quando um imóvel alugado é colocado à venda, os direitos do inquilino são protegidos pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil, proporcionando segurança e previsibilidade ao processo. 

Essas garantias asseguram que o inquilino não seja surpreendido com um despejo inesperado ou prejudicado pela transação. Confira os principais direitos:

1. Continuidade do contrato de aluguel: o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até o término do contrato de locação, a menos que exista uma cláusula específica que permita a venda durante a vigência do contrato. Nesse caso, a cláusula deve ser respeitada;
2. Direito de preferência: antes de o imóvel ser oferecido a terceiros, o inquilino deve ser notificado sobre a intenção de venda e tem a prioridade de compra, chamada de direito de preferência. O prazo para manifestar o interesse na compra é de 30 dias a partir da notificação;
3. Direito à notificação: o proprietário é obrigado a informar o inquilino com, pelo menos, 30 dias de antecedência sobre a intenção de vender o imóvel. Essa comunicação deve ser clara e formal, garantindo que o inquilino esteja ciente da situação e possa tomar as medidas adequadas;
4. Oposição à venda: o inquilino pode se opor à venda se puder provar que a transação prejudicaria seus interesses legítimos, embora essa situação seja rara e dependa de questões específicas;
5. Uso contínuo do imóvel: se o imóvel for vendido e não houver cláusula de vigência protegida, o inquilino tem o direito de continuar usando o imóvel até o término do período de locação acordado, ou, em caso de desocupação, deve ter 90 dias para sair após a venda.

Quais os direitos do proprietário durante a venda do imóvel alugado

Assim como o inquilino, o proprietário também tem seus direitos assegurados pela Lei do Inquilinato, garantindo que a venda do imóvel seja conduzida de forma justa e respeitando o contrato de locação vigente. Confira os principais direitos do locador:

1. Direito de vender o imóvel: o proprietário pode vender o imóvel alugado a qualquer momento, desde que siga as normas legais, como a notificação prévia ao inquilino e o respeito ao direito de preferência;
2. Direito de realizar visitas: o proprietário tem o direito de levar interessados para visitar o imóvel, desde que os horários sejam previamente combinados com o inquilino, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato. Se o inquilino dificultar as visitas, o proprietário pode tomar medidas legais, como aplicar multas ou até solicitar uma ação de despejo;
3. Decisão sobre a continuidade da locação: após a venda do imóvel, o novo proprietário pode decidir se deseja manter a locação ou encerrar o contrato. Caso não haja cláusula de vigência averbada, ele tem o direito de pedir a desocupação, concedendo ao inquilino um prazo de até 90 dias para sair.

Como fazer a venda de imóvel alugado sem problemas com a lei ou com locatários?

Vender um imóvel alugado pode ser um processo tranquilo se todas as regras forem seguidas corretamente, garantindo que tanto o proprietário quanto o inquilino sejam respeitados. Aqui estão as principais orientações para conduzir a venda sem problemas legais ou atritos com o locatário:

1. 1. Notifique o inquilino corretamente: antes de anunciar o imóvel, é fundamental notificar formalmente o inquilino sobre a intenção de venda, oferecendo a ele o direito de preferência. A notificação deve ser feita por escrito, e o inquilino tem 30 dias para manifestar o interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições que seriam oferecidas a terceiros;
   2. Respeite o direito de preferência: se o inquilino demonstrar interesse em adquirir o imóvel, o proprietário deve priorizá-lo. Somente se o inquilino recusar a oferta ou não responder dentro do prazo, o imóvel pode ser vendido a outras pessoas;
   3. Facilite as visitas de potenciais compradores: combine horários para que os interessados possam visitar o imóvel sem causar transtornos ao inquilino. Manter uma comunicação clara e respeitosa é essencial para evitar conflitos;
   4. Considere a cláusula de vigência: se o contrato de locação tiver uma cláusula de vigência averbada, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o seu término. Sem essa cláusula, o novo proprietário pode solicitar a desocupação, dando ao inquilino um prazo de até 90 dias para sair;
   5. Busque apoio profissional: contar com uma imobiliária experiente ou um advogado especializado em direito imobiliário pode facilitar o processo. Esses profissionais podem garantir que todos os procedimentos sejam feitos corretamente, minimizando riscos legais e conflitos com o locatário.

O que acontece depois que o imóvel alugado for vendido?

Quando um imóvel alugado é vendido, o contrato de locação permanece válido e deve ser respeitado pelo novo proprietário. Isso significa que todas as cláusulas previamente acordadas, como o valor do aluguel e o prazo de vigência, continuam em vigor, garantindo a segurança e estabilidade do inquilino. Se o contrato incluir uma cláusula de vigência registrada e averbada na matrícula do imóvel, o novo proprietário será obrigado a mantê-lo até o término do período estipulado.

Além disso, as obrigações do antigo proprietário são transferidas automaticamente para o novo dono. Isso inclui responsabilidades como a manutenção do imóvel e o recebimento dos pagamentos de aluguel. Em outras palavras, o novo proprietário assume todas as obrigações contratuais existentes, assegurando que o inquilino não sofra prejuízos ou mudanças inesperadas nos termos da locação.

No entanto, se o contrato não contar com uma cláusula de vigência protegida, o novo proprietário pode optar por rescindir o contrato. Nesse caso, ele deve conceder um prazo de até 90 dias para que o inquilino desocupe o imóvel, seguindo rigorosamente as normas da Lei do Inquilinato para evitar problemas legais. Dessa forma, mesmo com a mudança de titularidade, a legislação garante que os direitos do inquilino sejam preservados e que o processo ocorra de maneira organizada e justa.

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