Você já teve um problema com o imóvel alugado e não sabia de quem era a responsabilidade de resolver? Para deixar essas informações mais claras existe a Lei do Inquilinato, criada para regulamentar todos os aluguéis residenciais ou comerciais em solo brasileiro.
Para te ajudar a entender melhor sobre os seus direitos e deveres, preparamos este texto em que você pode ler sobre:
- Qual é a lei do inquilinato?
- Quando a Lei do Inquilinato é aplicada?
- Quais são as responsabilidades de cada parte pela Lei do Inquilinato?
- Como funciona a quebra de contrato pela lei do inquilinato?
- O que mudou na Lei do Inquilinato em 2023?
- Tenha maior tranquilidade na hora de alugar um imóvel
Qual é a lei do inquilinato?
A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece as regras para a locação de imóveis urbanos no Brasil, regulamentando os direitos e deveres de proprietários e inquilinos.
Seu objetivo é garantir segurança jurídica e transparência nas relações de aluguel, prevenindo conflitos e assegurando um equilíbrio entre as partes envolvidas.
A lei cobre aspectos essenciais da locação, incluindo:
- Formalização do contrato de aluguel, com regras claras sobre reajustes, prazos e garantias locatícias;
- Direitos e obrigações do locador e locatário, estabelecendo responsabilidades sobre manutenção, pagamento de encargos e uso adequado do imóvel;
- Rescisão contratual e despejo, regulamentando os procedimentos para saída do imóvel, seja por inadimplência, término do contrato ou acordo entre as partes.
Quais foram as principais atualizações feitas em 2009?
Desde sua promulgação, a Lei do Inquilinato passou por atualizações para acompanhar a evolução do mercado imobiliário. Uma das mudanças mais significativas ocorreu com a Lei nº 12.112/2009.
Entre as principais mudanças, destacam-se:
- Agilidade no despejo por inadimplência: O prazo para despejo foi reduzido de 12 a 24 meses para aproximadamente 6 meses. Se não houver garantia no contrato, o locador pode solicitar despejo liminar em 15 dias. O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida, mas apenas uma vez a cada 24 meses;
- Regras para garantias locatícias: As garantias (fiador, caução ou seguro-fiança) permanecem válidas até a devolução do imóvel. O fiador pode se desvincular da fiança, mas precisa notificar o locador e continua responsável por mais 120 dias, permitindo que o locatário apresente nova garantia;
- Proteção ao cônjuge em caso de separação: Se houver separação ou divórcio, o cônjuge que permanecer no imóvel assume automaticamente o contrato de locação, sem necessidade de um novo documento;
- Encerramento do contrato por falta de garantia: Caso o fiador saia e o locatário não apresente nova garantia em 30 dias, o locador pode encerrar o contrato e solicitar desocupação do imóvel;
- Regras para renovação e revisão do aluguel: A lei estabeleceu limites para a fixação do aluguel provisório em ações revisionais:
- O novo valor não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente (se solicitado pelo inquilino).
- O novo valor não pode ultrapassar 80% do pedido do locador (se solicitado pelo proprietário).
Quando a Lei do Inquilinato é aplicada?
A Lei se aplica à locação de imóveis urbanos destinados a fins residenciais, comerciais e de temporada. Seu objetivo é regulamentar os contratos de aluguel, garantindo direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários.
Veja os principais casos em que essa legislação é aplicada:
- Imóveis urbanos para moradia: Casas, apartamentos e unidades habitacionais alugadas para fins residenciais;
- Imóveis comerciais: Lojas, escritórios e espaços destinados a atividades empresariais ou prestação de serviços, desde que localizados em áreas urbanas;
- Locação por temporada: Aluguéis temporários de até 90 dias, desde que formalizados por contrato específico.
Quais são as responsabilidades de cada parte pela Lei do Inquilinato?
Ambas as partes devem estar cientes dos seus direitos e deveres. Com isso, as principais obrigações de cada um no processo de locação são:
Responsabilidades do proprietário
A Lei do Inquilinato estabelece as responsabilidades do proprietário em relação à manutenção e conservação do imóvel durante o período de locação.
É importante que os proprietários conheçam essas responsabilidades para garantir um ambiente habitável e adequado aos inquilinos. As principais são:
- Entregar o imóvel em condições adequadas de uso: o proprietário é responsável por entregar o imóvel ao inquilino em bom estado de conservação e funcionamento, livre de problemas estruturais ou defeitos que possam afetar sua utilização normal;
- Realizar reparos estruturais: caso o imóvel apresente problemas estruturais durante o período de locação, é dever do proprietário realizar os reparos necessários. Isso inclui consertar danos que afetem a estrutura do imóvel, como vazamentos, infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos;
- Manter as áreas comuns em bom estado: o proprietário é responsável pela manutenção das áreas comuns do imóvel, como corredores, escadas, elevadores e jardins. Essas áreas devem estar em boas condições de uso e conservação para todos os moradores;
- Pagar as despesas ordinárias: é de responsabilidade do proprietário arcar com as despesas ordinárias do imóvel, tais como impostos e taxas de condomínio. Esses custos não podem ser repassados ao inquilino, a menos que haja um acordo específico entre as partes;
- Autorizar e realizar reparos solicitados pelo inquilino: Caso o inquilino identifique a necessidade de reparos no imóvel, é responsabilidade do proprietário autorizar e realizar esses reparos, desde que sejam de sua responsabilidade. O inquilino deve comunicar ao proprietário sobre a necessidade de reparos e aguardar a autorização para que sejam realizados.
Responsabilidades do Inquilino
O inquilino possui direitos, mas também deve arcar com deveres e responsabilidades durante o uso de um imóvel sob contrato de locação. Essas responsabilidades estão previstas no artigo 23 da Lei do Inquilinato, seção IV:
- Pagar aluguel e encargos pontualmente, no prazo estipulado;
- Utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade e cuidar dele adequadamente;
- Restituir o imóvel nas mesmas condições recebidas, exceto por desgaste normal;
- Informar ao locador imediatamente sobre danos, defeitos e problemas causados por terceiros;
- Realizar reparos imediatos nos danos causados ao imóvel ou suas instalações;
- Não fazer alterações no imóvel sem consentimento prévio por escrito do locador;
- Entregar ao locador documentos de cobrança de tributos, encargos condominiais, intimações, multas e exigências de autoridades públicas;
- Pagar despesas de telefone, energia, água, gás e esgoto;
- Permitir vistoria do imóvel mediante agendamento prévio;
- Cumprir as regras da convenção de condomínio e regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro de fiança, se contratado;
- Pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Em relação às despesas de condomínio, o inquilino é responsável por arcar com as despesas rotineiras e necessárias relacionadas à manutenção do condomínio. Isso inclui:
- Salários;
- Encargos trabalhistas;
- Consumo de água;
- Consumo de gás;
- Consumo de luz;
- Uso comum de outras áreas;
- Limpeza;
- Conservação;
- Pintura;
- Manutenção de instalações e equipamentos;
- Pequenos reparos.
Outros custos extras são de responsabilidade do proprietário. É recomendado consultar a convenção de condomínio específica para obter informações adicionais.
Como funciona a quebra de contrato pela lei do inquilinato?
Uma das principais seções diz respeito à quebra de contrato e aqui não estamos falando apenas do não cumprimento dos deveres, mas também a ausência de direitos em plena execução.
A maioria dos itens obrigatórios, para ambas as partes, pede uma conciliação antes da quebra, mas podem servir como prerrogativas para a suspensão do contrato de locação.
E isso compreende, também, a plena qualidade habitacional do imóvel para o inquilino, bem como as obrigações financeiras para com o proprietário. É por isso que, ao conhecer suas obrigações, quebras de contrato podem ser evitadas.
O que mudou na Lei do Inquilinato em 2023?
A Lei do Inquilinato passou por novas atualizações em 2023 para acompanhar as mudanças do mercado imobiliário. Essas alterações aprimoram as regras introduzidas em 2009 e trazem mais agilidade e flexibilidade para locadores e inquilinos.
Entre as principais mudanças estão a simplificação do despejo, a substituição de fiadores e a adaptação de prazos contratuais, garantindo um equilíbrio maior na relação de locação. Confira as atualizações da Lei do Inquilinato em 2023:
- Recuperação do imóvel pelo proprietário: O locador não pode solicitar o imóvel antes do fim do contrato, salvo em casos previstos na lei; caso contrário, deve indenizar o inquilino;
- Devolução antecipada pelo inquilino: Se o inquilino precisar sair antes do término do contrato, deverá pagar multa proporcional ao tempo restante, conforme estipulado no contrato;
- Continuidade do contrato em caso de separação: Se houver separação, o cônjuge que permanecer no imóvel pode manter o contrato sem necessidade de renegociação;
- Despejo mais rápido: O tempo para despejo, antes podendo levar até dois anos, foi reduzido para até seis meses; se o contrato não tiver garantia, a desocupação pode ocorrer em 15 dias;
- Facilidade na substituição de fiadores: O inquilino pode apresentar novas garantias caso o fiador original saia do contrato, evitando a rescisão por falta de garantia locatícia;
- Flexibilidade no prazo dos contratos: Não há mais um prazo mínimo legal para contratos de aluguel, ficando a critério do acordo entre as partes; a prática mais comum é de seis meses a um ano;
- Prazos para devolução do imóvel: Quando o locador solicita o imóvel por motivos legais, o prazo máximo para desocupação é de 45 dias; em caso de inadimplência, é de 30 dias, ou 15 dias se não houver garantia no contrato;
- Obras e manutenção do imóvel: O locador deve entregar o imóvel em bom estado; após a locação, reparos estruturais continuam sob sua responsabilidade, enquanto o inquilino deve manter a conservação do espaço.
Essas mudanças tornam a Lei do Inquilinato mais dinâmica e adequada às necessidades atuais do mercado imobiliário, garantindo mais segurança e previsibilidade tanto para inquilinos quanto para proprietários.
Tenha maior tranquilidade na hora de alugar um imóvel
A locação de um imóvel exige atenção a detalhes importantes para evitar problemas e garantir seus direitos como inquilino. Para isso, contar com o suporte de uma imobiliária especializada faz toda a diferença, proporcionando mais segurança e praticidade no processo.
Optar por uma imobiliária como a Roque significa ter acesso a:
- Segurança jurídica: Contratos bem estruturados, alinhados com a Lei do Inquilinato, garantindo proteção para locadores e inquilinos;
- Processo transparente: Orientação em todas as etapas, desde a documentação até a vistoria e assinatura do contrato;
- Ampla oferta de imóveis: Diversas opções para atender às suas necessidades, seja para moradia ou negócios;
- Intermediação de conflitos: Caso surjam problemas durante a locação, a imobiliária atua como mediadora para encontrar soluções justas e equilibradas.
Evite dores de cabeça na hora de alugar. Encontre agora mesmo o imóvel ideal e conte com a expertise da Roque para garantir uma locação segura e sem complicações.
