Lei do Inquilinato: quem é responsável pela manutenção do imóvel?

A manutenção de imóveis alugados costuma gerar dúvidas entre inquilinos e proprietários. Afinal, o que diz a Lei do Inquilinato sobre manutenção do imóvel e quem é responsável por cada tipo de reparo?

Neste artigo, explicamos de forma clara e atualizada quem deve arcar com os custos de manutenção, como registrar benfeitorias e o que fazer em caso de descumprimento contratual. Navegue por tópicos:

• O que diz a Lei do Inquilinato sobre manutenção do imóvel?
• Quais são os tipos de reforma de imóvel?  
• De quem é a responsabilidade pela manutenção do imóvel locado?
• Como fazer solicitação de reparo em imóvel alugado?
• Como registrar melhorias do imóvel no contrato de locação?
• Conte com a Roque Serviços para manutenção de imóveis em Limeira

O que diz a Lei do Inquilinato sobre manutenção do imóvel?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras claras sobre as obrigações de locador e locatário no que diz respeito à manutenção do imóvel durante a vigência do contrato de locação. 

A legislação busca equilibrar direitos e deveres de ambas as partes, garantindo segurança jurídica e preservação da propriedade.

Obrigações do proprietário

O locador deve entregar o imóvel em plenas condições de uso e habitabilidade. Durante o contrato, é sua responsabilidade arcar com reparos estruturais, como:

• Problemas em telhado, paredes ou piso;
• Defeitos em instalações elétricas e hidráulicas embutidas;
• Infiltrações causadas por falhas construtivas;
• Consertos relacionados à estrutura e segurança do imóvel.

Além disso, qualquer vício oculto ou defeito anterior à locação também deve ser resolvido pelo proprietário.

Obrigações do inquilino

O inquilino, por sua vez, é responsável pela manutenção cotidiana e pela conservação geral do imóvel. Isso inclui:

• Troca de lâmpadas, fusíveis e torneiras;
• Limpeza e desentupimento de pias, ralos e vasos sanitários;
• Reparos em vidros, fechaduras, tomadas e outros itens de uso contínuo.

Danos causados por mau uso ou por pessoas ligadas ao locatário devem ser corrigidos pelo próprio inquilino. 

Ao fim do contrato, o imóvel deve ser devolvido em condições semelhantes às da entrega, descontado o desgaste natural decorrente do uso regular.

Casos específicos previstos pela lei

• Pintura: se o imóvel foi entregue pintado, o inquilino deve devolvê-lo nas mesmas condições; 
• Mofo: se causado por falta de ventilação ou limpeza, é obrigação do inquilino; se for consequência de infiltrações estruturais, a responsabilidade é do proprietário; 
• Pisos e revestimentos: desgaste por uso natural é atribuição do proprietário; danos por uso inadequado são de responsabilidade do inquilino.

Quais são os tipos de reforma de imóvel?

Existem diversos tipos de reformas possíveis em um imóvel alugado, seja ele com finalidade residencial ou comercial.

1. Reforma simples ou repaginada

Esse tipo de reforma geralmente é mais tranquila de ser feita e, consequentemente, de ser aprovada. Uma repaginada pode consistir apenas em trocas de móveis, alteração da disposição dos ambientes e pinturas. Ou seja, não exige muito esforço e trabalho.

2. Reforma pequena

Os processos e tamanho de uma reforma pequena também não assustam, mas costumam necessitar de auxílio ou contratação de um profissional, podendo levar a pequenas obras em um cômodo, pequenas alterações de layout e disposição que mexam com, por exemplo, rede elétrica ou hidráulica. Estas obras costumam exigir uma autorização para reforma de imóvel alugado.

3. Reforma estrutural

Aqui é onde começam as grandes reformas, que geralmente exigem mais investimento e auxílio total de profissionais. Nestes casos, podemos destacar reformas inteiras em banheiros, cozinhas ou quartos, por exemplo.

4. Reforma com demolição ou ampliação

Este tipo de reforma é maior do que a reforma estrutural porque muda a configuração da planta do imóvel. Pode ser tanto a demolição de uma parede ou cômodo bem como a adesão de área construída por construção. Este tipo de reforma pode ser até solicitada pelo inquilino, mas dificilmente é realizada pelo mesmo, muito por conta do seu alto valor de investimento.

De quem é a responsabilidade da manutenção do imóvel locado? 

A definição sobre quem deve arcar com os custos de manutenção durante a locação depende tanto da Lei do Inquilinato quanto do que estiver previsto no contrato de locação. 

A legislação estabelece diretrizes gerais, mas permite que as partes ajustem responsabilidades de forma consensual, desde que respeitados os princípios legais.

Em termos práticos, a responsabilidade é dividida:

• O proprietário responde por reparos estruturais e vícios anteriores à locação, mantendo o imóvel em condições seguras e habitáveis;
• O inquilino cuida da conservação cotidiana e da manutenção de itens de uso comum, além de reparar danos causados por mau uso.

Essas obrigações podem ser detalhadas no contrato, evitando dúvidas futuras. Em caso de necessidade de intervenção, é recomendável que o inquilino comunique a imobiliária ou o proprietário imediatamente, formalizando o pedido de reparo. 

Havendo acordo, o inquilino pode até executar o serviço, com posterior reembolso ou abatimento no valor do aluguel.

Como fazer solicitação de reparo em imóvel alugado?

Geralmente, o inquilino precisa entrar em contato com a imobiliária para que ela acione o proprietário do imóvel. O dono da propriedade pode, por sua vez, fazer os reparos necessários ou autorizar que o inquilino os faça, oferecendo um desconto posterior no valor do aluguel.

Qual o prazo para reparos no imóvel alugado? 

Se o proprietário do imóvel não consertar nem autorizar os reparos por conta do inquilino com compensação do aluguel, após 30 dias da primeira notificação, o inquilino pode solicitar o fim do contrato devido ao descumprimento por parte do proprietário das suas responsabilidades. Ou seja, o inquilino pode realizar a quebra do contrato de aluguel por problemas no imóvel.

Como registrar melhorias do imóvel no contrato de locação?

Poucas reformas podem ser feitas sem aprovação do proprietário, resumidamente, as reformas que não mexem na estrutura do imóvel. A troca de um vaso sanitário, por exemplo, pode ser feita sem a autorização, desde que o original seja reinstalado ao fim do contrato.

Uma pintura na parede também é viável, desde que retorne à sua cor original no ato da vistoria de entrega do imóvel. De forma geral, o ideal é que não se mude muito a estrutura original do imóvel, seja casa, apartamento ou galpão.

A única exceção à regra são as obras categorizadas como uma benfeitoria necessária.

O que é considerado benfeitoria de imóvel?

Benfeitorias são as obras realizadas na estrutura de uma propriedade, com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou que possa proporcionar prazer ao seu proprietário. Elas podem ser:

• benfeitorias voluptuárias, que são as reformas de necessidade estética, como a inclusão de uma jacuzzi, por exemplo. Este tipo de benfeitoria precisa ser autorizado pelo proprietário, mas não necessariamente será ressarcida, caso o inquilino deseje realizá-la;
• benfeitorias úteis, que permeiam entre o estético e o estrutural necessário, como a construção de uma garagem. Por lei, o proprietário deve ressarcir o inquilino nestas obras, caso ele tenha autorização para a realização;
  
• benfeitorias necessárias, que são obras de cunho emergencial. Elas podem ser infiltrações ou qualquer outro tipo de obra essencial para a manutenção do imóvel ou garantir sua habitação com segurança. 

Benfeitorias necessárias: quem paga?

Em sua maioria, as benfeitorias necessárias são pagas pelo proprietário do imóvel.

Mas sempre tem que haver um acordo entre proprietários e inquilinos antes da execução de qualquer benfeitoria. 

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