Venda de imóvel alugado: veja como funciona

Confira as principais questões sobre os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário na venda de um imóvel alugado

Alugou um imóvel em Limeira e ele foi colocado à venda durante a vigência do contrato de aluguel? Se você está passando por isso e não sabe o que fazer, calma, vamos tirar todas as suas dúvidas sobre como funciona a venda de imóvel alugado! Apesar de ser uma surpresa desagradável para quem está alugando, essa é uma situação mais comum do que você imagina. 

De um lado, está o proprietário, que deseja vender o seu imóvel alugado, e, de outro, o inquilino, que é pego de surpresa com a venda do imóvel onde mora com sua família. 

O primeiro receio é o de ficar sem um teto para morar. Este é o sentimento de grande parte dos inquilinos que ficam sabendo da possível venda do imóvel que reside.

Então, se você está passando por isso, continue lendo esse artigo para tirar todas as suas dúvidas e saiba o que fazer se o dono decidir vender o imóvel que você aluga, durante o contrato de aluguel.

O inquilino deverá ser notificado da venda 

Se o proprietário do imóvel que você está alugando tem a intenção de vender o patrimônio, você deverá ser notificado. O proprietário deverá entrar em contato com a imobiliária e manifestar o interesse de venda do imóvel. Feito isso, a imobiliária fica responsável por repassar ao inquilino uma proposta, que deverá ser por meio de uma comunicação direta ou até mesmo carta por correio.

O inquilino, por sua vez, deverá manifestar o interesse de comprar o imóvel nas condições informadas na notificação em até 30 (trinta) dias.

Se passado os 30 dias o inquilino não manifestar o interesse de compra, perderá então o direito de preferência do imóvel. Assim, o proprietário poderá anunciar o imóvel como bem entender e oferecer a todas as pessoas que tiverem interesse de comprar, segundo diz o artigo 28 da Lei do Inquilinato:

“O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”

Isso é o direito de preferência do inquilino, que vamos falar mais a seguir.

Direito de preferência do inquilino 

Segundo a lei sobre direitos e deveres do inquilino e do proprietário (artigo 27 da Lei do Inquilinato), o proprietário que deseja vender o imóvel precisa oferecer o imóvel primeiramente ao locatário. Por exemplo, se você está morando de aluguel em Limeira e recebe o comunicado da imobiliária que o proprietário deseja vender a propriedade, você tem o chamado ‘direito de preferência’, para comprar o imóvel alugado.

O Art. 27 da Lei do Inquilinato diz:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Ou seja, se você aluga um imóvel em Limeira e ele é colocado à venda, por lei, você é o primeiro a ser notificado dessa intenção, por meio de uma carta extrajudicial que chegará até a sua residência alugada ou um aviso da imobiliária. 

Você receberá esse recado para que saiba que o imóvel será vendido e você, como inquilino, tem o direito de preferência. Ou seja, é a primeira pessoa a poder comprar esse imóvel. O proprietário não pode oferecer para outras pessoas, antes que você responda se tem interesse ou não na compra do imóvel.

O que acontece quando o proprietário desiste do negócio?

Se você, inquilino, aceitou a proposta de venda do imóvel e garantiu o direito de preferência pela compra, mas, em algum momento o proprietário desistiu do negócio, ele deverá arcar com perdas e danos.

As perdas e danos podem estar relacionadas a empréstimos, alguma benfeitoria não indenizável por conta da possibilidade da compra, alguma mudança ou imprevisto familiar que traga prejuízos concretos.

Assim, o proprietário terá que provar os danos ou motivo de força maior que o fez desistir do negócio. É o que diz o artigo 29 da Lei do Inquilinato:

“Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”

O imóvel foi vendido, e agora?

Se ainda com a notificação e proposta do proprietário você não teve interesse de comprar e o imóvel foi vendido, você terá o prazo de 90 dias para desocupação, segundo diz o artigo 8 da Lei do Inquilinato:

“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Ou seja, para evitar a desocupação imediata do imóvel, faz-se necessário que o inquilino cumpra duas regras:

• Inserir no contrato de locação uma cláusula sobre a venda do imóvel alugado durante a vigência do contrato. Que pode ser um texto simples, apenas esclarecendo que você, inquilino, pode continuar morando no imóvel até o final do contrato. Que esse contrato permanecerá vigente até o seu término, mesmo no caso do proprietário vender o imóvel.

• Averbar o contrato junto à matrícula do imóvel. Toda nova cláusula ou atualização em um contrato feito em cartório precisa ser feita por meio da averbação. É a averbação que atualiza os dados de um contrato. Então, se você deseja incluir essa cláusula citada acima no contrato, precisa cumprir com as exigências do cartório acerca da averbação. Ou seja, atualizar essa nova cláusula do contrato junto à matrícula do imóvel.

Feito isso, fica assegurada a vigência do contrato de locação ainda que ocorra o proprietário venda o imóvel alugado. Com essa cláusula a mais no contrato, ele deverá respeitar o contrato de locação até o seu término.

Conte com profissionais experientes

Conforme já mencionamos acima, a venda durante o contrato de aluguel de imóvel pode acontecer, apesar de estar fora dos planos do inquilino, na maioria dos casos. Então, é preciso ter conhecimento de todas as particularidades que o contrato de locação apresenta, para encontrar a melhor saída neste momento.

Por isso, a importância de contar com profissionais capacitados que vão te ajudar, caso você passe por uma situação como esta. Contar com uma imobiliária em Limeira que tenha experiência de mercado é garantia de mais segurança no negócio e que os direitos e deveres tanto do inquilino quanto do proprietário sejam respeitadas. 

Conte com a Roque Imóveis e fique tranquilo, com a certeza de que está bem assessorado! Se ainda ficou com alguma dúvida, entre em contato com a gente, vamos bater um papo. 

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